專題：存量房貸利率再下調約0.5個百分點

　　樓市已走出低谷。

　　繼10月底11月初，一波城市相繼回調房貸利率，首套房貸重回“3字頭”之后，近日，又有城市被曝出調高房貸利率：杭州首套房貸利率再度上調，最低漲至3.1%。據了解，這已是杭州在11月的第二次上調。

　　對此，專家表示，月內兩度上調房貸利率，更多地體現了銀行對于提高生息資產收益率的急迫性，后續不排除其他城市跟進。

　　月內兩度上調，見底信號更加明確

　　11月底，一張“11月30日起，浙江省主要商業銀行新發放的首套房貸利率將不低于3.1%”的截圖在社交平臺流傳，多位地產中介對第一財經記者證實了上述調整。

　　“進入11月，杭州的首套房貸利率一路微調，從2.9%上調至3.0%，又從3.0%上調至3.1%。”一名中介說。也就是說，杭州房貸利率1個月內經歷了兩次上調。

　　以100萬元貸款20年期等額本息還款方式為例，如果在11月初買房，利息總額為319052元，月供為5496.05元。兩輪上調之后，利息總額為343080.55元，增加2.4萬元左右，月供為5596.17元，每月多交100元左右。

　　回顧10月底到11月初，包括武漢、長沙、南京、廣州、佛山、蘇州、東莞等在內的多地相繼回調房貸利率，首套房貸重回“3字頭”。

　　而在此之前，隨著10月份LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點（BP）后，國內房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現低至2.65%的利率，這也成為有史以來國內房貸利率錄得的最低紀錄。

　　對此，專家分析認為，首波上調潮，應是房貸利率見底的信號。而11月內再度上調，則又體現出了另一層深意。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對第一財經表示，11月份的首次上調，主要是LPR下降幅度較大，導致公積金貸款利率和商業房貸利率之間產生了倒掛，同時也有銀行對于息差管理的考量。而月末再度上調，更多是體現出銀行對于提高生息資產收益率的急迫性。

　　近日，國家金融監管總局發布了2024年三季度銀行業保險業主要監管指標數據情況，數據顯示：截至2024年三季度，國有行、股份行、城商行、農商行和外資行的凈息差水平分別為1.45%、1.63%、1.43%、1.72%、1.44%，均跌破1.8%的“預警線”。而房屋按揭，是各家銀行長期穩定的生息資產。

　　“杭州這次上調房貸利率，具有一定的風向標意義，不排除后續有其他城市再度跟進，同時也說明，各地在進一步落實好這些優惠的房貸政策。”嚴躍進說。

　　嚴躍進表示，總體來說，目前房貸利率依舊處于歷史低點，此后，再繼續下降的可能性不大，對于購房者來說，要進一步明確當前一些政策所處的階段，積極利用好這些好的政策，更好地滿足合理的住房消費需求。

　　房地產市場進入止跌回穩階段

　　目前，全國房地產市場進入止跌回穩的階段，部分城市的一二手住宅交易量出現明顯回升，捷報頻頻，這也是銀行上調房貸利率的“底氣”所在。

　　比如，在深圳，11月樓市成交熱度持續提升。樂有家研究中心監測顯示，截至11月28日，深圳全市新房住宅認購量9485套，仍處于年度高位；預售網簽量7475套，環比10月同期上漲133%，市場成交依然活躍。11月深圳新房最新網簽成交價格為4.9萬元/平方米，環比10月上漲2.1%，新房價格的“止跌回穩”也開始顯現。

　　今年11月1日，住建部發布了10月份全國房地產市場行情數據。該數據從住房、時間和區域等維度科學精準揭示了市場行情。數據說明，“金九”和“銀十”成為樓市周期的分水嶺。其中，9月份為上一輪樓市降溫的底部，而10月份則為本輪樓市回穩的新起點。

　　同時，專家也提示，在新一輪止跌回穩的向好過程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存統籌”的功能。要充分利用好相關資金支持，在止跌回穩的基礎上，持續促進供求關系的再均衡。

　　另外，值得注意的是，多項促進房地產市場平穩健康發展的優惠政策自12月1日起執行。

　　11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。新政將自2024年12月1日起執行。

　　為貫徹落實上述政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，12月1日起，北京、上海、廣州、深圳、重慶等地將取消普通住房和非普通住房標準，并明確了取消后的增值稅、購房契稅優惠政策，持續降低房屋交易成本。

　　2024年可謂是樓市的“調控大年”，樂有家研究中心監測顯示，截至11月25日，深圳樓市今年已出臺重磅樓市政策16次，涉及房貸利率、公積金額度、房產稅費、購房名額、購房首付、限售政策、財政刺激等多個方面。其中房貸利率中商業類型下調4次（含存量），公積金下調1次；房產稅費調低3次。